Immobilienfinanzierung als Selbstständiger: So bewertet die Bank Ihre Bonität

Selbstständige und Freiberufler haben oft das Gefühl, bei der Immobilienfinanzierung benachteiligt zu sein. Und ja — die Bank schaut genauer hin als bei Angestellten. Aber das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist. Es bedeutet nur: Vorbereitung ist alles.

Warum ist es für Selbstständige schwieriger?

Angestellte haben ein fixes monatliches Gehalt — die Bank kann die Einnahmen einfach und verlässlich bewerten. Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen, es gibt keine Gehaltsabrechnung und das Risiko eines Einkommensausfalls gilt als höher.Banken reagieren darauf mit strengeren Anforderungen — nicht mit Ablehnung.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

• Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) — möglichst aktuell
• Jahresabschlüsse der letzten 2–3 Jahre (Bilanz oder EÜR)
• Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (nicht älter als 3 Monate)
• Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate (geschäftlich und privat)
• Nachweise über laufende Aufträge oder Verträge wenn vorhanden

Wie berechnet die Bank das Einkommen?

Die Bank nimmt nicht den besten Jahresverdienst — sie bildet einen Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Und davon zieht sie oft noch einen Sicherheitsabschlag ab.Beispiel: Sie haben in drei Jahren 80.000 €, 95.000 € und 90.000 € verdient. Die Bank rechnet mit ca. 88.000 € Durchschnitt — möglicherweise abzüglich 10–20 % Puffer. Das anrechenbare Einkommen liegt dann bei rund 70.000–80.000 €.Das ist konservativ — aber nachvollziehbar. Die Bank will sicherstellen, dass Sie die Rate auch in schwächeren Jahren stemmen können.

Was verbessert die Chancen?

• Lange Selbstständigkeit — mindestens 2–3 Jahre, besser 5+
• Stabiles oder wachsendes Einkommen über die letzten Jahre
• Hohes Eigenkapital — je mehr, desto besser
• Saubere Schufa ohne negative Einträge
• Geringe private Verbindlichkeiten — keine hohen laufenden Kredite
• Stabile Branche — Freiberufler wie Ärzte, Anwälte oder IT-Berater werden oft besser bewertet als projektabhängige Branchen

Was schadet den Chancen?

• Sehr kurze Selbstständigkeit (unter 2 Jahren)
• Stark schwankende oder sinkende Gewinne
• Hohe Entnahmen bei gleichzeitig niedrigem Gewinn
• Steuerliche Gestaltung die den Gewinn künstlich niedrig hält — das schadet bei der Bankenbewertung
• Viele laufende Verbindlichkeiten

Welche Banken sind selbstständigenfreundlicher?

Nicht jede Bank bewertet Selbstständige gleich. Manche Institute haben spezialisierte Prozesse und sind offener für unternehmerische Einkommensstrukturen. Ein Vergleich lohnt sich hier besonders — denn eine Absage bei Bank A bedeutet nicht, dass Bank B ablehnt.

Mein Tipp

Bereiten Sie Ihre Unterlagen früh und vollständig vor — das signalisiert der Bank Seriosität und Übersicht. Und sprechen Sie im Voraus mit einem unabhängigen Berater, der weiß welche Banken für Ihr Profil am offensten sind.JULID Finanzberatung kennt die Anforderungen der einzelnen Banken und begleitet Selbstständige gezielt durch den Finanzierungsprozess — realistisch, vorbereitet und mit dem richtigen Partner.

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